5 creatieve manieren om je vastgoed meer te laten opbrengen als ondernemer

Heb je een vennootschap en zoek je een investering voor je zuurverdiende centen? Investeren in vastgoed is voor veel Vlaamse ondernemers dé keuze bij uitstek. Waarom? In dit artikel lichten we 5 creatieve manieren toe.

Wij vroegen advies aan Gunter Vanhasbroeck, bestuurder en fiscaal adviseur van Fiscalon.

Vooral voor ondernemers met een vennootschap is investeren in vastgoed interessant, voor hen zijn er namelijk heel wat optimalisaties mogelijk. Vanhasbroeck deelt 5 manieren voor eigenaars van een vennootschap om fiscaalvriendelijk vastgoed te verwerven.

1.  Verhuur je privé vastgoed aan je vennootschap

Je kan je gehele (of een deel van je) privépand als bedrijfsleider verhuren aan je eigen vennootschap. Dit is interessant omdat huurinkomsten vrij zijn van sociale bijdragen. Daarnaast wordt ook maar 60% van de werkelijk ontvangen huur belast aan 50% in de personenbelasting van de ondernemer.

Deze strategie wordt vooral toegepast voor startende vennootschappen met lage winsten en is eerder een tijdelijke oplossing. Wil je deze techniek toepassen? Dan volstaat een eenvoudige huurovereenkomst.

2. Financier het privé vastgoed via je IPT pensioenspaarplan

In dit geval koop je het vastgoed niet aan in de vennootschap en kies je voor een krediet met een inpandgeving van je pensioenspaarplan (IPT). Op deze manier gebruik je de storting van de vennootschap in je pensioenspaarplan dus als onderpand om je privé investeringspand te kopen.

Dankzij deze techniek ligt je aankoopkost in de privé veel lager dan als je een klassieke hypothecaire lening zou afsluiten. Je kan met inpandgeving van een IPT, bekostigd met vennootschapsgelden, namelijk een pand in de privé aankopen. Bovendien zijn je IPT stortingen fiscaal aftrekbaar.

Ben jij een bedrijfsleider die een salaris uit de vennootschap haalt en privé vastgoed wil verwerven? Dan is deze manier interessant voor jou.

3. Reken een gebruiksrecht van het pand door aan de vennootschap

Je kan als privépersoon, die eigenaar is van een onroerend goed, een leasing overeenkomst afsluiten met de gebruiker van het pand, je vennootschap. Je kan dus als bedrijfsleider (en eigenaar van het pand) de private leasinggever zijn en het pand leasen aan je eigen vennootschap (de leasingnemer). Deze financieringstechniek voor vastgoed heet de private onroerende leasing.

Het Financieel Recht bepaalt voor elke leasinggever hoe de leasingvergoeding dient te worden berekend. Deze vergoeding bestaat steeds uit een kapitaal- en een interestgedeelte. De private onroerende leasing is interessant omdat je op de leasevergoedingen van je vennootschap aan jou privé minder belastingen betaald dan bijvoorbeeld bij een verhuurcontract. Bij een leasecontract wordt er steeds een aankoopoptie voorzien, maar als je vennootschap die niet licht op het einde van het contract, blijf je dus eigenaar van het pand.

De Private Onroerende Leasing is complex om correct op te zetten, maar de experts van Fiscalon kunnen dit voor jou tot in de puntjes berekenen en opzetten.

4. Combineer de Private Onroerende Leasing met de inpandgeving via IPT

Bij aanrekening via een private onroerende leasing komt het grootste deel van de vergoeding belastingvrij binnen bij de eigenaar van het pand. Daarnaast is het fiscaal aftrekbaar in de vennootschap.

Alle kosten met betrekking tot het verwerven en behouden van het pand worden samengesteld. Dit zijn bijvoorbeeld de aankoopprijs, intresten betaald op het krediet, BTW, registratierechten, hypotheekrechten en notariskosten. Dit gedeelte komt belastingvrij toe bij de leasinggever en is steeds ongeveer 80% van de totale leasingvergoeding. Het overige interestgedeelte van 20% wordt belast aan een tarief van 30%.

Deze techniek is interessant voor bedrijfsleiders die een pand in de privé willen kopen of bouwen. Dit kan ook gecombineerd worden met een financiering via een krediet met inpandgeving van een IPT.

5. Vermijd roerende voorheffing en meerwaardebelasting met de private sale & leaseback formule

Bij een private onroerende leasing moet de vennootschap alle kosten dragen met betrekking tot het pand. Dit wil zeggen dat als je met je vennootschap vastgoed hebt aangekocht en je wil dit overhalen naar je privé, je dan een meerwaardebelasting moet betalen in je vennootschap. Daarnaast moet je 30% roerende voorheffing betalen op het dividend van de hele verkoopwaarde.

Om dit te vermijden kan je een private sale leaseback doen. Dan wordt het vastgoed door de bedrijfsleider aangekocht van de vennootschap en wordt het nadien terug geleased via de private onroerende leasing. Zo kan je dus belastingvrij onroerend goed uit de vennootschap over brengen naar de privé.

Deze techniek is vooral interessant voor bedrijfsleiders die een pand in de vennootschap hebben dat vooral privé gebruikt wordt of waarbij de vennootschap vereffend zal worden op de pensioenleeftijd van de bedrijfsleider.

Conclusie:

Er zijn heel veel verschillende opties om dankzij vastgoed je vermogen te optimaliseren. Alles hangt af van de persoonlijke situatie van jouw onderneming. Vermijd dus onnodige stress en laat je bijstaan door een specialist die je unieke situatie bekijkt en een oplossing biedt die past bij jouw verwachtingen.