Investeren in vastgoed als alternatief pensioen? Wat je moet weten

De waaier van beleggingsopties om een appeltje voor de dorst te hebben als pensioen is erg breed. Toch is het belangrijk voor gepensioneerden om een stabiele inkomstenbron te hebben tijdens het pensioensparen, zoals de maandelijkse huur die men kan krijgen door het verhuren van vastgoed.

Zowel huuropbrengsten als vermogensaangroei bij vastgoed

Niet enkel de huuropbrengsten zijn mooi meegenomen, maar ook de stabiele vermogensaangroei op lange termijn wanneer het onroerend goed meer waard is dan wanneer aangekocht. De stijgende prijzen van vastgoed zijn dus vaak mooi meegenomen voor de eigenaar.

De stabiele huuropbrengsten hebben ook, naast het maandelijkse bedrag dat naast het wettelijk pensioen bekomen wordt, nog een ander groot voordeel, namelijk het verminderen van de noodzaak om je portefeuille opbrengstvastgoed te verkopen tijdens de pensioensparen. Elke maand krijg je als eigenaar een inkomen en je hebt dus waarschijnlijk geen nood om je vastgoed te verkopen om zo opnieuw liquide middelen ter beschikking te hebben. Het is dus zeker niet nodig om gradueel vastgoed te verkopen om te kunnen leven van de opbrengsten; gewoon de portefeuille aanhouden is genoeg.

Is een grote belegging noodzakelijk?

Nu is het de vraag of het nodig is dat je al over een grote spaarpot beschikt om te investeren in vastgoed. Het antwoord is eenvoudig ‘nee’. In feite is het belangrijk om toch een minimuminbreng te hebben, maar het is zeker niet noodzakelijk om over de volledige prijs te beschikken. 

Je kan immers een hypothecaire lening aangaan voor je belegging. Iedere maand betaal je dan met de verhuurinkomsten de kapitaalaflossingen en interesten af. Zo betaalt je huurder eigenlijk je interestbetalingen en aflossingen. Om een hypothecaire lening te kunnen bekomen van de bank is het wel noodzakelijk om een minimuminleg te hebben om zo de bank te kunnen overtuigen dat het risico op wanbetaling laag is. Gewoonlijk kan je al lenen voor de aankoop van een investeringspand met een eigen inbreng van 20% + de kosten eigen aan de aankoop.

Ook zul je moeten kunnen aantonen dat je inkomen voldoende is om de kapitaalaflossingen te kunnen doen in moeilijke tijden, zoals wanneer het pand niet verhuurd is.

Fiscale voordelen

Ten slotte is het nuttig om te kijken naar de fiscale voordelen van beleggingen in vastgoed. De netto verhuurinkomsten in België uit de verhuur aan particulieren wordt heel laag belast, op basis van verouderde kadastrale inkomsten en niet op basis van de werkelijke huurinkomsten.

Enkele risico’s van investeren in vastgoed

In feite lijkt de investering in vastgoed een droomscenario te zijn waar de huurder eigenlijk jouw kosten dekt en je een mooi pensioen oplevert. Toch mogen de risico’s ook niet uit het oog verloren worden. Zo kan het zijn dat je huurders hebt die wanbetalers blijken. Soms gaat er een lange procedure bij de vrederechter vooraf eer je deze huurders uit de woning kan zetten. Ondertussen moet je zelf opdraaien voor de afbetalingen aan de bank of heb je gewoon geen bijkomend pensioen meer. Deze huurders kunnen ook zorgen voor aanzienlijke schade; soms meer dan de huurwaarborg betreft.

Diversifiëren is king

Gezien de risico’s die gelinkt zijn aan het beleggen in vastgoed, lijkt het goed om toch niet al je eieren in dezelfde mand te leggen en te gaan diversifiëren. 

Dit houdt in dat je, naast een belegging in vastgoed, ook nog in andere financiële producten gaat investeren, zoals aandelen en/of obligaties. Wanneer er geen huuropbrengsten binnenkomen, krijg je misschien wel dividenden of interestbetalingen. In het verleden was, behoudens enkele uitzonderingen, de vastgoedmarkt quasi nooit gesynchroniseerd met de aandelenmarkt.