Voordeel alle aard (VAA) voor de woning - hoe werkt het en hoe berekenen?

Wanneer de maatschappelijke zetel en/of de exploitatie van een vennootschap zich in de privé-woning van de bedrijfsleider bevindt, dan is het niet onlogisch dat de kosten van (een gedeelte van) deze woning doorgerekend worden naar de vennootschap. Het voordeel dat hiervoor ontstaat voor bewoning van dat pand, waarvan de vennootschap de kosten draagt, is een voordeel alle aard.

Kosten woning ten laste van de vennootschap?

Dat kan op verschillende manieren: door de woning aan de vennootschap te verhuren, het vruchtgebruik van de woning te verkopen aan de vennootschap, de woning in private onroerende leasing te geven aan de vennootschap of deze zelfs aan de vennootschap te verkopen. 

Men kan ervoor kiezen om de woning enkel voor het beroepsmatige deel ter beschikking te stellen van de vennootschap. Ook de andere kosten van ‘wonen’ kunnen dan doorgerekend worden aan de vennootschap voor dit beroepsmatige deel: onderhoudskosten, nutsvoorzieningen, verzekeringen… Om dit fiscaal te kunnen verantwoorden is het van belang goed te onderbouwen hoe dit beroepsmatige gedeelte werd bepaald.

De andere optie is om de volledige woning (al dan niet inclusief de meubelen) aan de vennootschap te verhuren, in vruchtgebruik of onroerende leasing te geven of te verkopen. Meestal worden dan ook alle kosten van onderhoud, nutsvoorzieningen, verzekeringen e.d. volledig ten laste van de vennootschap gelegd. 

Ervan uitgaande dat de bedrijfsleider (en zijn/haar gezin) de woning ook nog privé blijft bewonen, ontstaat er een ‘gemengd gebruik’ van de woning. In dat geval geeft de vennootschap aan haar bedrijfsleider een voordeel van alle aard onder de vorm ‘gratis bewoning’, de vennootschap draagt immers alle kosten van de woning.  Dit VAA wordt (forfaitair) becijferd en behandeld als loon: er worden sociale bijdragen over aangerekend en het voordeel alle aard wordt belast in de personenbelasting.

Berekenen VAA gratis woning

Net zoals voor bedrijfswagens heeft de fiscus forfaitaire berekeningsmethodes uitgewerkt om dit voordeel alle aard (VAA) te berekenen. Voor de woning zelf baseert de fiscus zich op het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI). Voor sommige andere kosten heeft men vaste bedragen vooropgesteld. 

De formule voor de berekening van het voordeel alle aard van de woning ziet er al volgt uit:

• Ongemeubelde woning: geïndexeerd KI x 100/60 x 2 x % privé-gebruik
• Gemeubelde woning: geïndexeerd KI x 100/60 x 2 x 5/3 x % privé-gebruik

Het bedrag van het kadastraal inkomen van de woning vind je op het aanslagbiljet in de onroerende voorheffing. De indexatiecoëfficiënt wordt ieder jaar aangepast, zie de tabel hieronder voor coëfficiënten van de meest recente jaren.

Klein voorbeeldje: voor een woning met een kadastraal inkomen van € 700,00 die voor 70% privé gebruikt wordt en ongemeubeld ter beschikking van de bedrijfsleider wordt gesteld, bedraagt VAA € 3.042,90 op jaarbasis. Voor gemeubeld gebruik moet je dit bedrag nog vermenigvuldigen met een factor 5/3 = € 5.071,50.

In de tabel hieronder vind je ook de bedragen van het VAA voor verwarming en elektriciteit per inkomstenjaar. Ook hier mag je een factor 0,7 op toepassen in geval van 70% privé gebruik.

Deze bedragen worden fictief aan het bruto-loon van de bedrijfsleider toegevoegd om zijn/haar sociale bijdragen en personenbelastingen te berekenen.

Woning ter beschikking gesteld aan ‘anderen’

Een vennootschap kan ook een woning gratis ter beschikking stellen van iemand anders dan haar bedrijfsleider. Dan kan een werknemer, conciërge of andere persoon, vreemd aan de vennootschap, zijn. In dat geval is er ook sprake van een voordeel alle aard voor deze persoon, dat ook zal onderworpen worden aan RSZ en personenbelastingen. 

Voor de woning zelf wordt dit VAA op dezelfde manier berekend als voor bedrijfsleiders. Bijzonder is dat dit niet geldt voor nutsvoorzieningen: daar liggen de bedragen voor ‘anderen’ de helft lager, zie de onderstaande tabel.

Ook een eenmanszaak kan op die manier een woning ter beschikking stellen van bijv. een werknemer. Dan gelden dezelfde regels. 

Wat met water?

De aandachtige lezer zal al gezien hebben dat er geen forfaitair VAA voor water is vastgesteld. 

Tot voor een paar jaar ging men er stilzwijgend van uit dat dit inbegrepen was in het voordeel alle aard van elektriciteit en verwarming. De fiscus hanteert deze tolerantie echter al enige tijd niet meer. Betaalt een vennootschap/werkgever ook de waterfactuur, dan zal het ‘werkelijk privéverbruik’ als VAA moeten worden aangerekend. Stel dat de woning 70% privé gebruikt wordt, dan zal het VAA 70% bedragen van het werkelijke bedrag van de waterfactuur.  

Wat in geval van zonnepanelen?

Ligt de elektriciteits- en/of verwarmingsfactuur op jaarbasis lager dan het forfaitair vastgesteld voordeel alle aard omdat de woning voorzien is van zonnepanelen of goed geïsoleerd is?

Jammer genoeg kan je er in dat geval er niet voor kiezen om af te zien van het forfaitaire voordeel alle aard en met het werkelijk verbruik te werken zoals bij water. Je kan je dan ook de vraag stellen of je de verwarming en elektriciteit in dat geval niet beter op naam van de privé-bewoner laat zetten i.p.v . op naam van de vennootschap. Uiteraard kan de vennootschap dan een vergoeding betalen het professioneel gedeelte van deze kosten. 

Het overwegen waard. 

Overleg met je boekhouder

Of het voor jou interessant is om de kosten van je woning (gedeeltelijk) ten laste te leggen van je vennootschap, en welke fiscale impact dit heeft, bekijk je best samen met je boekhouder. Ieder geval is anders, het is telkens zoeken naar de meest interessante formule. 

Tabel: Indexatiecoëfficiënt en bedragen VAA nutsvoorzieningen per inkomstenjaar

	Inkomsten 2021	Inkomsten 2020	Inkomsten 2019
Indexatiecoëfficiënt	1,863	1,8492	1,823
Verwarming bedrijfsleiders	€ 2.080,00	€ 2.060,00	€ 2.030,00
Elektriciteit bedrijfsleiders	€ 1.030,00	€ 1.030,00	€ 1.010,00
Verwarming anderen	€ 930,00	€ 930,00	€ 910,00
Elektriciteit anderen	€ 470,00	€ 460,00	€ 460,00